В этом году традиционного летнего затишья не случилось: количество звонков на Циан в июле вышло на рекордный уровень, превысив показатели июля 2019-го на 30%. Эксперты в один голос утверждают, что такого жаркого лета по накалу активности на рынке российской недвижимости они не припомнят. Рынок жилья кипит и бурлит так, словно старается наверстать упущенное за время самоизоляции. Как отмечает Дмитрий Григорьев, директор по продукту Циан, среднее количество звонков находится на рекордно высоком уровне — выше аналогичного периода прошлого года почти на 30%. «Частично это объясняется и ростом популярности площадки Циан в целом, но, несомненно, покупатели вернулись на рынок и активно интересуются недвижимостью, — констатирует Дмитрий Григорьев. — Это связано с такими факторами, как возвращение отложенного во время карантина спроса, дешевеющая ипотека и ожидания роста цен осенью».

«Быстрее всего спрос возвращается на первичный рынок: благодаря льготной ипотеке он вырос на четверть относительно прошлого года. Наиболее активны Красноярск, Москва и Екатеринбург. В аутсайдерах — Краснодар, Омск и Уфа. Оживлен и сегмент долгосрочной аренды: уменьшение ставок привело к тому, что спрос вырос на 16% относительно прошлого года (с начала самоизоляции и по начало июля). А вот интерес к загородной аренде в крупнейших городах после отмены самоизоляции снижается». Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан.

Ипотека подталкивает спрос

Повышение спроса на рынке недвижимости Москвы началось сразу после выхода покупателей из изоляции и открытия офисов продаж: в июне 2020 года количество сделок с новостройками увеличилось на 57% по сравнению с маем 2020-го. По сравнению с июнем 2019 года спрос остался на прежнем уровне. При этом количество сделок с ипотекой выросло в три раза, рассказывает Александр Галицын, генеральный директор компании WE KNOW. По его словам, ипотека стала сильнейшим драйвером продаж не только в массовом, но и в более высоком ценовом сегменте — бизнес-классе. «Окончательных данных по июльскому спросу пока нет, но, судя по поведению покупателей, спрос в июле будет сопоставим с июнем 2020-го и вряд ли ниже, чем в июле 2019 года. И это несмотря на то, что на прошлогодний июльский спрос влияли законодательные изменения по 214-ФЗ», — напоминает Александр Галицын. По оценкам аналитиков компании WE KNOW, с 1 июня по 15 июля этого года объем предложения столичного рынка новостроек пополнился в совокупности 137,5 тыс. кв. м жилой недвижимости, или 2,4 тыс. лотами — это не просто оживление, а однозначная активизация девелоперов. Застройщики не только выводят в продажу новые комплексы, но и продолжают повышать цены, причем это повышение достигает 10–12% по наиболее привлекательным лотам в ликвидных проектах.

ПО ДАННЫМ АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА ЦИАН, НОВОСТРОЙКИ ДОРОЖАЛИ КАК ВО ВРЕМЯ САМОИЗОЛЯЦИИ, ТАК И ПОСЛЕ НЕЕ. В СРЕДНЕМ ЦЕНА 1 КВ. М УВЕЛИЧИВАЛАСЬ НА 1% В МЕСЯЦ — ЗА СЧЕТ ПРЯМОГО РОСТА ЦЕН И ИЗ-ЗА УМЕНЬШЕНИЯ ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА СТАДИИ КОТЛОВАНА.

«У нас никогда не было такого активного второго месяца лета, — признается Борис Борискин, генеральный директор компании Skolkovo Realty. — Ключевыми факторами для покупателей являются максимально низкие ипотечные ставки, а также закрытые границы: людям особо летать некуда, поэтому они остались дома и решают свои жилищные вопросы». Эксперт, анализируя данные за прошлый и нынешний год, указывает на более значительный рост интереса к приобретению жилья. По оценке Skolkovo Realty, спрос на элитные новостройки оставался на стабильном уровне даже в условиях самоизоляции. Во вторичном сегменте интерес покупателей был сосредоточен на объектах, цены на которые установлены в рублях.

Сравнение сегментов рынка недвижимости за период июнь — середина июля 2019–2020 гг., РФ

«Очередное снижение ключевой ставки сделает жилищные кредиты еще доступнее, поэтому мы прогнозируем дальнейший рост спроса», — говорит Борис Борискин.

Лучше, конечно, две комнаты

Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, люди стали более свободны в выборе и решительнее при покупке жилья, обращает внимание Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. Клиенты, которые собирались купить жилье до начала пандемии, не изменили своих планов. Наибольшим спросом в сегментах «эконом» и «комфорт» пользуются двухкомнатные квартиры. Это связано и с общей усталостью от ограничений в период самоизоляции, и с большим количеством доступных вариантов благодаря снижению ставок и сумм взносов. Вторичные объекты менее привлекательны из-за более высоких ставок ипотечного кредитования. Фокус внимания покупателей, образ жизни которых предполагает ежедневное пребывание в городе, сосредоточен на первичном рынке. После завершения действия программы господдержки статистика продаж покажет падение. «Повышения стоимости жилья следует ожидать до конца года, но колебание будет незначительным, в пределах 10%, — предсказывает Яна Глазунова. — Надеемся, что рынок пополнится новым объемом предложения: весной старт продаж в нескольких десятках проектов был отложен».

А вот в «Миэль» отмечают рост спроса и на вторичную недвижимость в июле: если сравнивать статистику поступивших звонков в середине лета 2019 и 2020 годов, в этом году показатели выше на 10%. Количество сделок в этом июле превосходит уровень 2019-го уже на 20%, хотя месяц еще не закончился, уточняет Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».

В ПАНДЕМИЮ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ БЫЛИ НЕРАВНОМЕРНЫМИ. ТАК, В АПРЕЛЕ-МАЕ ВЫМЫВАЛИСЬ НАИБОЛЕЕ ЛИКВИДНЫЕ ОБЪЕКТЫ, В МАЕ-ИЮНЕ НАБЛЮДАЛСЯ СУЩЕСТВЕННЫЙ РОСТ СДЕЛОК С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИПОТЕКИ.

Сейчас предложение практически полностью восстановилось, считает Екатерина Бережнова: по ее мнению, в августе продолжит реализовываться отложенный спрос, последует рост цен в пределах 5%.

При прочих равных покупатель выбирает «первичку», убежден Антон Козуб, генеральный директор АН PrimeEstate (Санкт-Петербург). В Северной столице спрос на жилье остался прежним, но увеличилось время, в течение которого клиенты принимают решение о покупке. Низкая ипотечная ставка перевесила спрос покупателей в пользу «первички». Для людей не имеет особого значения, будут они платить 15 или 30 лет — для них важен фиксированный платеж, а не срок или величина суммы. Вторичное жилье не пользуется спросом: ипотечный кредит дороже — платеж выше, сумма кредита меньше. Эксперт также акцентирует внимание на том, что петербуржцы устали от изоляции и уехали за город. Внутригородского спроса на улучшение жилищных условий сейчас нет — есть внешний спрос на покупку жилья для детей либо в инвестиционных целях.

По данным аналитиков Циан, в Санкт-Петербурге пострадал рынок посуточной аренды — отсутствие внешнего туризма привело к снижению спроса более чем на 50%.

Регионы не успевают продавать 

В Иркутске в июне и июле этого года по сравнению с прошлогодним летом наблюдается значительный прирост по сделкам. «Мы не успеваем продавать, загородная недвижимость у нас просто отлетает! — утверждает Татьяна Кондратьева, генеральный директор АН «Бриллиантовый дом» (Иркутск). — Покупательская активность после пандемии повысилась — этому способствовали в том числе и выгодные ипотечные условия, и снижение процентов — спасибо нашим банкам-партнерам, которые предлагают разные преференции для клиентов и быстро одобряют заявки на ипотеку. Недавно проходила новость о том, что правительство может предоставить застройщикам льготные кредитные ставки. Будем ждать теперь снижения цен на недвижимость».

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи», фиксирует на российском рынке недвижимости период высокого спроса. Он объясняется целым рядом факторов: снижением ипотечных ставок, льготной ипотекой на новостройки, увеличением доли инвесторов на фоне снижения ставок по банковским депозитам, активным использованием средств материнского капитала, эффектом отложенного спроса. В итоге в июле этого года спрос на недвижимость на 32% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, наибольший рост в сегменте новостроек — 52%.«Волна ажиотажного спроса на загородную недвижимость несколько ослабела в начале июня. Но сейчас мы наблюдаем трансформацию спроса: вместо дач востребованы благоустроенные дома, соизмеримые по цене с одно–двухкомнатными квартирами». Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

В некоторых регионах России спрос на загородные дома в июле в 2,5 раза выше, чем в июле прошлого года. Количество предложений реально сокращается, но естественным образом: за июль в целом по рынку зафиксировано сокращение предложения на уровне 3–4%, но это никак не связано с поведением самих собственников — процент приостановки продаж минимален (и значительно меньше, чем в прошлом году). Например, увеличение спроса на загородную недвижимость отмечают в Новосибирске. В мае 2020 года спрос на дачи был в 2,5 раза выше, чем в мае 2019-го. В июне 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019-го спрос увеличился в 2,2 раза. Спрос на загородные дома в этом году в 1,6 раза больше показателей 2019-го — такие цифры приводит Александр Чернокульский, управляющий агентством недвижимости «Жилфонд». Спрос на загородную недвижимость объясняется переходом многих сотрудников на дистанционную работу. Удаленно работать на постоянной основе гораздо комфортнее в своем доме, чем в квартире: за городом больше места и легко выйти на свежий воздух. Сыграло свою роль и желание людей социально дистанцироваться. По словам Александра Чернокульского, в сегменте квартир увеличился спрос на одно- и двухкомнатные квартиры с ценой до 2,5–3 млн рублей. «Покупатели осознали, что иногда в четырех стенах приходится находиться гораздо дольше, чем обычно, — хорошо, если в этих четырех стенах комфортно». Александр Чернокульский,управляющий агентством недвижимости «Жилфонд».

А вот в Красноярске с загородным рынком ситуация сложная: спрос есть, но на продажу выставлены либо очень дорогие объекты, либо дачи. Это связано с инфраструктурными особенностями региона: нет полноценной газификации, нет нормальных дорог, а те, что есть, зимой никто не чистит. Поэтому загородный сегмент не развит в принципе. В результате в Красноярске спрос направлен в первую очередь на новостройки и ипотеку с господдержкой. Кроме того, застройщики предлагают совместные с банками программы, которые тоже привлекают покупателей. Когда люди не находят на первичном рынке объекты с подходящим сроком сдачи (два года ждать клиенты не готовы), они рассматривают предложения на вторичном рынке. «Такого падения спроса, как в прошлые кризисы, удалось избежать, так как Центробанк вовремя скорректировал ставку. Для лета спрос на рынке недвижимости очень хороший — не ниже, чем летом прошлого года, грех жаловаться. И это несмотря на то, что Красноярск пока находится на карантине, — говорит Максим Омельянчук, директор агентства «Жилфонд» (Красноярск). — Однако мы понимаем, что спрос восстановился за счет снижения ставок и отложенного спроса. Часть спроса подстегивается заявлениями о том, что ипотека с господдержкой работает только до 1 ноября».

ПРАВДА, ЭКСПЕРТ ВЫСКАЗЫВАЕТ ОПАСЕНИЯ, ЧТО ДОЛГО ТАК ПРОДОЛЖАТЬСЯ НЕ МОЖЕТ — ЕСТЬ ОПАСНОСТЬ, ЧТО ВСЁ ЗАЙДЕТ В ТУПИК. «С ЭКОНОМИКОЙ СЕРЬЕЗНЫЕ ПРОБЛЕМЫ — МАЛЫЙ И СРЕДНИЙ БИЗНЕС ТАК И НЕ ЗАРАБОТАЛ», — КОММЕНТИРУЕТ ОН.

Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина тоже считает, что в краткосрочной перспективе не следует ожидать ажиотажного спроса на рынке недвижимости, даже на фоне очередного снижения ключевой ставки, которое будет способствовать дальнейшему уменьшению ставок по ипотеке. Тем не менее реальные доходы населения падают. А стоимость жилья растет: девелоперы переходят на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета. Да и банки продолжают ужесточать требования к заемщикам — в частности, крупнейшие кредиторы повышают уровень первоначального взноса по ипотеке, чтобы снизить риски проблемных залоговых активов.